合同纠纷,是指因合同的生效、解释、履行、变更、终止等行为而引起的合同当事人的所有争议。合同纠纷的内容主要表现在争议主体对于导致合同法律关系产生、变更与消灭的法律事实以及法律关系的内容有着不同的观点与看法。合同纠纷的范围涵盖了一项合同的从成立到终止的整个过程。 [详细] [网友评论]
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大家好,我是?#26412;?#20013;银(合肥)律师事务所律师韩新,很高兴来《法律大家谈》与大家探讨法律问题。
法帮网:房屋租赁合同纠纷怎么办?
  房屋租赁合同纠纷处理程序:

  1、已按《条例》、《若干规定》纳入管理的房屋租赁行为发生纠纷的,当事人可以申请房屋管理机关进行调处,未纳入管理的房屋租赁行为发生纠纷的,在未完善?#20013;?#20043;?#23433;?#36827;行调处。

  2、租赁当事人申请调解房屋租赁纠纷应以书面方式提出,申请时未提供书面申请的应及时补交。

  3、区租赁局或租赁所受理当事人调解申请后,应在五个工作日内?#33539;?#35843;解会的时间和地点,并通知租赁双方当事人。

  4、调解之后按具体情况作以下处理:如调解成功应由租赁双方当事人签订调解协议书;调解达不成一致的,则终止调解,当事人通过法律途径解决纠纷;如一方或双方当事人不到场参加调解,应终止调解,若双方仍愿意调解则另行?#33539;?#26102;间进行调解。

  5、如承租方违约出租方已解除合同或合同期限已届满,承租人仍占有出租房屋的,出租方可申请房屋租赁管理机关向承租方发出《期限迁出通知书》,申请应以书面?#38382;?#25552;出;并提供解除合同通知书送达证明材料。管理机关核实有关情况后,对符合《条例》第三十三条规定的,向承租方应发出《期限迁出通知书》,承租人仍不迁出的,出租方应通过法律途径解决纠纷。

  6、承租方违约出租方已解除合同或合同期限已届满的,若承租人已不?#23548;?#20351;用出租房屋,出租方采取措施开门清点财物、收回房屋的,可以申请房屋租赁管理机关到场见证,该申请应以书面?#38382;?#25552;出,并提供解除合同通知书送达证明及告知对方将采取措施的证明等材料;经核实有关情况后,房屋租赁管理机关可以到场见证。出租方在清点财物之后应制作财物清单,有出租方及到场有关单位签章,对清点的财务租方应?#21672;?#20445;管。
法帮网:房屋买卖合同纠纷的解决办法有哪些?
 法院对商品房买卖合同纠纷常见问题处理

  1、商品房买卖合同基本概念

  商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

  2、预售许可证及向法院起诉时段决定商品房买卖合同的效力?

  出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

  3、那种情形出卖人的售楼广告构成商品房买卖合同的内容?

  商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体?#33539;ǎ?#24182;对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的?#33539;?#26377;重大影响的,应当视为要约。该说明和允?#23548;?#20351;未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

  4、正式商品房买卖合同签订前,买受人以认购、订购、预订向出卖人支付定金怎么处理?

  出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导?#24459;?#21697;房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

  5、认购、订购、预订等协议具备那些条件,应认定为商品房买卖合同成立?

  商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

  6、商品房预售合同未按规定办理登记备案,就无效吗?

  当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案?#20013;?#20026;由,请求确认合同无效的,不予支持。

  当事人约定以办理登记备案?#20013;?#20026;商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

  7、被拆迁人对补偿安置房屋的优?#28909;?#24471;权

  拆迁人与被拆迁人按照所有权调换?#38382;?#35746;立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优?#28909;?#24471;补偿安置房屋的,应予支持。

  被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照下面第八条的规定处理。

  8、那些情形买受人无法取得房屋,买受人享有什么权利?出卖人应承担的什么责任?

  具有下列情形之一,导?#24459;?#21697;房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

  (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

  (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

  9、因出卖人的责任导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人享有何种权利?

  出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

  (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

  (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

  (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

  10、出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同,买受人可向法院请求确认无效

  买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。

  11、如何判断房屋的交付使用及房屋毁损、灭失的风险的承担?

  对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知?#33539;?#30340;交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

  12、将交付或已交付的房屋主体结构质量不合格,买受人的权利

  因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验?#32933;?#19981;合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

  13、房屋质量问题?#29616;?#24433;响正常居住使用时,买受人的权利?对房屋修复及修复费用怎么处理?

  因房屋质量问题?#29616;?#24433;响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

  交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖?#26377;?#22797;的,买受人可以自行或者委?#20852;?#20154;修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

  14、房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,应如何处理

  出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

  (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据?#21040;?#31639;,买受人请求解除合同的,不予支持;

  (二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋?#23548;?#38754;积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋?#23548;?#38754;积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

  15、出卖人迟延交付房屋及买受人迟延支付房款,法院如何处理?

  根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

  法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

  16、不履行合同违约金的标准

  当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标?#38469;?#24403;减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失?#33539;?#36829;约金数额。

  17、没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,怎么处理?

  商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准?#33539;ǎ?

  逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算。

  逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准?#33539;ā?

  18、出卖人原因导致买受人未能在规定期限内取得房屋权属证书,出卖人应承担什么责任?

  由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

  (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

  (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

  (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

  合同没有约定违约金或者损失数额难以?#33539;?#30340;,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算。

  19、买受人无法办理房屋所有权登记,买受人权利

  商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

  20、出卖人与包销人的权利义务?#33539;?

  出卖人与包销人订立商品房包销合同,约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买,但当事人另有约定的除外。

  21、出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人如何行使权利?

  出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人请求出卖人赔偿损失的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

  22、商品房买卖合同纠纷各方诉?#31995;?#20301;?#33539;?

  对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷,人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容?#33539;?#21508;方的诉?#31995;?#20301;。

  23、买受人以担保方式付款不成,导?#24459;?#21697;房买卖合同不能继续履行的责任及处理?

  商品房买卖合同约定,买受人以担保方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保合同并导?#24459;?#21697;房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保合同并导?#24459;?#21697;房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

  24、商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时担保合同的处理

  因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保合同的,应予支持。

  25、商品房买卖合同纠纷与商品房担保合同纠纷的合并审理

  以担保为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的, 仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

  商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

  26、商品房担保合同未办理抵押登记买受人不按约定还款,担保权人向谁主张权利?

  买受人未按照商品房担保合同的约定偿还,亦未与担保权人办理商品房抵押登记?#20013;?#25285;保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保合同提供保证的,应当列为共同被告。

  27、商品房担保合同对买受人取得房屋权属证书并办理抵押登记不按约定还款,担保权人向谁主张权利?

  买受人未按照商品房担保合同的约定偿还,但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记?#20013;?#25269;押权人请求买受人偿还或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人为当事人,但出卖人提供保证的除外。

  28、法院处理商品房买卖合同纠纷案件,依什么法律依据?#38376;校?

  法院为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2003年)》等相关法律、司法解释等结合民?#24459;?#21028;?#23548;?#20381;法审理。
法帮网:二手房买卖合同纠纷如何处理?
  (一)协商处理

  所谓协商处理,就是二手房买卖合同的当事人对合同中有争议的部分进行协商,从而对原合同中规定的或者没有规定的内容进行修改、删除和增加。当事人按照协商后的内容履行各自的权利义务。

  二手房买卖纠纷的协商处理,可以理解为把先前的二手房合同作?#31995;簦?#28982;后经过协商后再签订新的合同。协商处理二手房纠纷的优点在于,减少了当事人的成本,有利于纠纷的迅速解决。

  (二)起诉处理

  如果二手房买卖的当事人不能通过协商的方式解决二手房合同纠纷,那么,就只能向法院起诉,要求法院来处理二手房买卖纠纷。

  法院处理二手房买卖纠纷的主要依据是《民法通则》和《合同法》以及二手房买卖合同。一般来说,除非存在特殊情况,?#28909;?#27450;诈、?#36130;?#31561;,否则法院都会尊重二手房买卖合同的约定。最终,法院对二手房买卖纠纷的处理主要是以二手房合同为依据。
法帮网:房屋买卖合同纠纷去哪里起诉?
  去房屋所在地的人民法院起诉。

  《中华人民共和国民事诉讼法》第34条规定,下列案件,由本条规定的人民法院专属管辖:

  (一)因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖;

  (二)因港口作业中发生纠纷提起的诉讼,由港口所在地人民法院管辖;

  (三)因继承遗产纠纷提起的诉讼,由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。
法帮网:聚焦法帮说法 解读热点民生。《法律大家谈》栏目?#34892;?#21508;位网友的支持。再次?#34892;?#38889;新律师的参与。在此,也希望您对我们栏目提一些意见或者建议,以促进我们更好的为律师和公众服务。 
作为《法律大家谈》的老朋友,我很?#34892;徽?#26723;栏目为我提供了和众多网友互动交流的平台,希望在以后的日子里,栏目越办越好,也希望更多的朋友参与进来!?#34892;?#27861;帮网!谢谢! 
本期嘉宾
嘉宾介绍
韩新律师、毕业于淮北师范大学法学专业,于2016年6月进入?#26412;?#20013;银(合肥)律师事务所工作。
法律大家谈栏目介绍
法律大家谈是一档由法帮网精心打造的律师访谈栏目,以媒体的姿态关注热点话题,邀请律师精英?#33268;郟?#20174;法律视角解读新闻事件,让网民及时、深入地了解事件真相。
宗旨:用法律解读新闻
访谈方式:邀请律师做客嘉宾,采用问答方式解读新闻事件。
联系我们
报名邮箱:[email protected]
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出品:法帮网新闻评论部
责编:李哲 苏米 乔姗姗
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